중국정부의 대규모 보증 임대주택 공급으로 대도시 임대료 하락

중국의 주요 대도시들, 특히 베이징, 상하이, 광저우, 선전에서 주택 가격이 하락하는 추세를 보이고 있는 가운데, 보증 임대주택의 시장 진입이 이러한 변화의 중요한 요인으로 떠오르고 있습니다. 2014년 5월 이후 처음으로 나타난 이 현상은 70개 대중도시에서도 같은 경향을 보이며, 전국적인 부동산 시장에서 점점 더 뚜렷한 하락세를 나타내고 있습니다. 보증 임대주택이 중국 부동산 시장에 어떠한 영향을 끼치고 있는지 알아보겠습니다.

부동산 임대 가격 하락의 원인

인구 이동에 따른 임대수요 부족

임대료 하락의 주요 원인 중 하나는 인구 이동에 따른 임대 수요 부족입니다. 또한 임대료는 주택 가격과 일정한 관계가 있으며, 주택 가격이 하락하면 임대료도 자연스럽게 하락합니다. 분석가들은 높은 매물 수준 속에서 중고 주택이 팔리기 어려워지자 많은 집주인들이 일시적으로 “판매에서 임대로” 전환하는 선택을 하고 있으며, 이로 인해 더 많은 주택이 임대 시장에 진입하면서 가격이 낮아졌다고 생각합니다.

보증 임대주택의 대규모 공급

보증 임대주택의 대규모 공급이 주택 임대 시장의 구조를 완전히 바꾸고 있습니다. 상하이를 예로 들면, 2017년부터 상하이는 임대용 주거용 토지를 공급하기 시작했으며, 현재까지 총 222개 구획, 약 1,900만 평방미터의 총 건축 면적을 공급했으며, 이 중 대부분은 보장형 임대 주택입니다. 이 보증 임대주택 프로젝트는 위치가 좋고, 외관이 새롭고, 가격이 합리적이어서 개인 또는 두 번째 집주인(집을 빌려 다시 재임대, 얼팡둥)의 주택보다 임차인들에게 더 매력적입니다.

상하이시 주택관리국이 발표한 통계에 따르면, 상하이의 보증 임대주택 프로젝트는 16개 행정구와 링강 신구에 분포되어 있으며, 이 중 중심 도시 지역이 약 61%, 외곽 지역이 약 39%를 차지합니다. 새로운 프로젝트 중 중심 도시 지역은 42%, 외곽 지역은 58%입니다. 보증 임대주택은 주로 대학 및 연구소, 과학 창조 단지, 산업 집중 지역, 상업 비즈니스 집중 지역 등 임대 수요가 집중된 지역에 위치한 철도역 주변 토지 공급의 거의 절반을 차지합니다. 주택 유형 설계 측면에서 이 보증 임대주택 프로젝트는 소형 주택을 중심으로 하며, 원룸, 원룸 한 채, 두 방, 두 방 한 채 등 다양한 유형의 주택을 제공하여 새로운 시민들과 청년들이 창업 발전 및 생활 개선 단계에서의 주거 공간 요구를 충족시킬 수 있습니다.

올해 상하이의 보증 임대주택 및 인재 주택이 집중적으로 시장에 출시되면서 많은 수요를 흡수했으며, 개인 집주인의 집을 임대하는 임차인 수가 크게 줄었다고 신랑재경은 보도하였습니다.

상하이의 보증 임대주택이란?: 젊은이들을 위한 새로운 주거 선택

상하이는 도시의 젊은 세대를 위해 새로운 주거 옵션을 제공하고 있습니다. 보증 임대주택이 바로 그것인데요, 이는 전통적인 임대 시장에서 찾기 힘든 저렴한 임대료와 높은 생활 품질을 제공합니다.

보증 임대주택의 임대 가격은 주변 사설 임대에 비해 상대적으로 낮습니다. 예를 들어, Shibei 아파트의 경우, 원룸 아파트의 월 임대료가 3,300위안 정도로, 비슷한 아파트의 경우 3,700위안에 달하는 것과 비교하면 확실히 저렴한 편입니다. 또한, 보증 임대주택은 임대료가 매년 5% 이상 오르지 않으며, 임대 보조금을 통해 실제 지출을 더 낮출 수 있습니다. 가령 보증 임대주택의 임대개햑을 한 후 한달에 최대 3000위안까지 보조금을 인출할 수 있다고 합니다. 이 금액은 분기별로 은행 계좌로 입금됩니다. 따라서 월 임대료가 5000위안인 경우 실제 지출을 2000위안에 불과합니다. 물론, 보조금을 지급받기 위한 조건들으 충족해야 합니다.

품질 면에서 보증 임대주택은 높은 수준의 생활 환경을 제공합니다. 모든 가전제품은 새 것이며, 지역 사회의 부대 시설도 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 상하이 시 정부가 관리하고 있어 안정적이고 신뢰할 수 있는 임대주택 옵션이라 할 수 있습니다.

보증 임대주택의 가장 큰 장점 중 하나는 접근성입니다. 집이 없는 사람들뿐만 아니라, 상하이에서 집을 소유한 사람들도 특정 조건 하에서 신청할 수 있습니다. 이는 주택 시장의 다양한 계층의 사람들에게 열려있는 옵션이라는 점을 의미합니다.

결론적으로, 상하이의 보증 임대주택은 젊은이들에게 저렴한 가격으로 품질 높은 생활을 제공하는 효과적인 주거 솔루션입니다. 이는 도시가 젊은 세대를 유지하고자 하는 노력의 일환으로, 미래에는 더 많은 선택권과 기회를 제공할 것으로 보입니다.

보증 임대주택의 건설을 가속화 하는 중국정부

신랑재경은 한 대형 주택 임대 기업의 관계자의 말을 빌어, 올해 중앙 경제 업무 회의에서 보장형 주택 건설을 가속화할 것을 제안했으며, 주요 도시들이 최근 관련 작업을 가속화하고 있다고 밝혔습니다. 미래에 보장형 주택의 공급은 확실히 더욱 풍부해질 것입니다. 이에 따라, 집주인이나 이차 집주인 모두 과거처럼 “누워서 임대료를 받는” 것은 어려울 것으로 보입니다.

이러한 변화는 개인 집주인과 임대업을 하는 얼팡둥 업자 모두에게 어려움을 줍니다. 한 대형 주택 임대 서비스 회사 관계자는 회사가 지난해 말 대규모 해고를 실시했으며, 현재 운영상 어려움을 고려하여 개별 집주인과 재협상을 진행하고 있다고 전했다.

시장 전망의 불투명성과 주택 가격 하락

국가 통계국의 전문가들은 시장 전망이 불확실해짐에 따라 많은 주택 구매자들이 관망하고 있다고 분석한다. 이는 주택 가격이 지속적으로 하락하는 원인 중 하나이다. 주택 및 도시농촌개발부의 왕주린 부국장은 현재의 가격 하락이 시장 공급과 수요의 자연스러운 조정 과정이라고 언급한다. 그는 특히 일선 도시들의 구매 제한 정책이 쉽게 완화되지 않을 것이라고 예상한다.

가격 인하를 통한 시장 활성화

부동산 시장의 하락세를 역전시키기 위한 방법으로, 가격 인하와 할인 프로모션이 주목받고 있다. 2023년 8월에 들어서면서 베이징 부동산 시장에서는 가격 인하와 할인 프로모션이 증가했다. 베이징의 230개 부동산 프로젝트가 다양한 프로모션을 실시하여 시장에 활력을 불어넣으려 하고 있다.

이러한 가격 인하 추세는 ‘명시적 인하’로까지 이어지고 있다. 예를 들어, 베이징에 소재한 ‘동아신화 부동산’은 타이후 프로젝트의 가격을 크게 낮췄다. ‘합슨월드빌리지’는 제곱메터당 9,800위안이라는 파격적인 가격의 아파트 제품을 출시하며 시장에 새로운 바람을 일으키고 있다.

일선 도시들의 부동산 정책 변화

부동산 시장의 현재 상황을 타개하기 위해 일선 도시들은 부동산 정책에 변화를 모색하고 있다. 베이징시 주택 및 도시농촌개발위원 회와 현지 세무부서는 일반 주거 기준에 대한 논의를 진행 중이며, 이는 부동산 시장에 활력을 불어넣기 위한 예비 계획의 일환으로 보인다. 상하이에서는 대출 제한을 완화하는 방안이 시도될 예정이다. 이러한 조치들이 실제로 시행된다면, 일선 도시들의 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다.

일선도시(북경, 상해) 임대가격마저 하락하고 있다.

최근 상해를 비롯한 중국 일선 대도시의 임대 시장에서 눈에 띄는 변화가 나타나고 있습니다. 과거에는 몇 채의 집을 투자해 임대 수익을 얻는 것이 많은 도시 노동자들의 꿈이었으나, 이제는 많은 집주인들이 빈 집과 임대료의 하락으로 어려움을 겪고 있습니다. 시장 추세에 따르면 연간 임대 수입이 2만 위안 이상 감소할 것으로 예상된다는 상해의 한 집주인의 인터뷰가 중국의 지닝뉴스가 보도하였습니다. 기업의 생존 압박으로 인해 대형 주택 임대 회사는 지난해 말 대규모 해고와 집주인들과의 계약 재협상을 경험했습니다.

대도시에서 임대료가 하락하는 이유는 무엇일까? 연말의 임대 수요 감소뿐만 아니라, 대규모 보증 임대 주택의 시장 진입도 임대 시장의 패턴을 근본적으로 변화시키고 있습니다.

상해에 거주하는 40대 남자는 지난 5년 동안 두 채의 집을 구입했다고 합니다. 하나는 120제곱미터가 넘는 자신의 주거용이고, 다른 하나는 약 50제곱미터 크기로 임대 목적이었습니다.. 하지만 지금은 임대료를 500위안 낮춰도 세입자를 찾기 어려운 상황입니다. 현재 나열된 임대료는 월 5,500위안으로 떨어졌습니다.

상해의 많은 집주인들도 비슷한 상황을 겪고 있다고 합니다. 한 중개인은 이전에는 월 8,500위안에 빠르게 임대됐던 집이 지금은 월 6,500위안에도 세입자를 찾지 못하고 있다고 전했습니다.전국적으로 임대 가격이 일반적으로 하락하고 있습니다. 베이징, 상해, 광저우, 선전 등 네 개의 일선 도시가 가장 강한 가격을 보였지만 이번에는 하락을 주도했습니다.

중지 연구원의 보고서에 따르면, 전국 50개 주요 도시의 평균 주거 임대료는 2023년에 0.3% 감소했다. 춘절과 졸업 시즌 후에 임대료가 일시적으로 상승했지만, 4분기에 다시 약화되었습니다. 주택 데이터 모니터링 시스템에 따르면, 2023년 3분기 말 기준 주요 40개 도시의 주택 임대 지수는 100.06으로, 2분기 말 대비 0.99% 감소했으며, 2022년 3분기 말과 비교하여 주택 임대 수준이 0.66% 하락했습니다. 특히 일선 도시의 주택 임대료는 기대에 미치지 못하며 전반적으로 하락 추세를 보였습니다.

결론: 중국 부동산 시장의 전망

상해의 임대 시장은 현재 여러 요인으로 인해 하락세를 보이고 있습니다. 이 주요 요인으로는 인구 이동, 주택 가격의 하락, 임대 보증 주택의 시장 진입 등이 있습니다. 이러한 변화는 개인 집주인과 기관 소유의 두 번째 집주인(얼팡둥) 모두에게 영향을 미치며, 임대 시장의 전반적인 구조에도 변화를 가져오고 있습니다.

앞으로 상해를 포함한 중국의 주요 도시들에서는 저렴한 임대 보증주택의 공급이 늘어날 것으로 예상됩니다. 이는 중앙 경제 업무 회의에서 제안된 바와 같이 주택 공급 확대와 임대 시장 다양화를 위한 조치입니다. 이러한 추세는 특히 사회 초년생들의 주거 부담을 줄일 수 있을 것으로 기대됩니다. 임대 시장은 이로 인해 새로운 기회와 도전을 맞이할 것이며, 집주인과 부동산 업계는 주택의 질을 높이고 서비스를 개선해 나가야 할 것입니다.

그러나 중국의 주택 시장은 지속적인 가격 하락 추세를 이어갈 것으로 보입니다. 임대료 하락은 현재의 주택 가격을 지탱하기 어렵게 만들 것이기 때문입니다. 이러한 주택 가격 하락은 정부의 임대 보증 주택 정책에 의해 주도되고 있으며, 중국 정부는 부동산 업체들의 파산과 부실을 해결하기 위한 정책을 잘 준비하고 실행하여 연착륙을 유도할 것으로 보입니다. 물론 이 과정에서 예상치 못한 충격이 발생할 가능성도 있어 지속적인 모니터링이 필요해 보입니다.